Was unterscheidet Generalunternehmer und Generalübernehmer?

Wenn du vorhast, ein Bauprojekt durchzuführen, gibt es viele Komponenten zu berücksichtigen. Eine davon ist die Wahl zwischen einem Generalunternehmer (GU) und einem Generalübernehmer (GÜ). Diese Entscheidung kann den Unterschied in der Planungsphase, im Budgetmanagement und sogar für das Endergebnis ausmachen. Doch was genau bedeuten eigentlich GU oder GÜ?

Wie unterscheiden sie sich? Welche Vorteile bringen sie? In diesem Artikel werden wir alle Fragen beantworten, um dir bei deiner Entscheidung zu helfen.

Generalunternehmer vs. Generalübernehmer

Ein weitverbreiteter Irrtum betrifft die synonyme Verwendung der Begriffe Generalunternehmer und Generalübernehmer. Obwohl beide eine Vielzahl von Aufträgen koordinieren und umsetzen können, bestehen wesentliche Unterschiede zwischen ihnen. Das Wissen über diese Unterschiede kann den Ausschlag für einen reibungslosen Ablauf deines Projekts sowie finanzielle und rechtliche Aspekte geben.

Grundsätzlich gilt: Ein GU erstellt auf der Grundlage einer vom Bauherrn bereitgestellten Planung sein Leistungsangebot, während der GÜ neben der Ausführung aller Gewerke auch für die gesamte Planungsleistung verantwortlich ist. Die genauen Pflichten variieren jedoch je nach Fall und sind im Einzelnen oft unterschiedlich geregelt.

Eine klare Abgrenzung dieser Rollen hilft dir dabei, das richtige Modell für dein Projekt auszuwählen. Im weiteren Verlauf dieses Artikels werden wir diese Konzepte eingehender erörtern, die Schlüsselunterschiede zwischen GU und GÜ aufzeigen und erläutern, welche Projekte sich für welche Beauftragungsart eignen.

Was ist ein Generalunternehmer?

Ein Generalunternehmer (GU) ist eine Einzelperson oder Firma, die von einem Bauherrn damit beauftragt wird, sämtliche Bauleistungen für ein bestimmtes Projekt zu liefern. Das umfasst oft nicht nur den tatsächlichen Bau, sondern auch Planungen und Koordination des gesamten Vorhabens. Der Verantwortungsbereich eines GU reicht weit: Er muss für die korrekte Ausführung der Arbeiten auf der Baustelle sorgen und dafür garantieren, dass diese fristgerecht abgeschlossen werden.

Die Hauptaufgabe des GU besteht darin, die erforderlichen Ressourcen zu organisieren und zusammenzuführen – sei es Personal, Baumaterialien oder technische Ausrüstung. Er kann dabei auf Subunternehmer zurückgreifen und vergibt Teilaufträge entsprechend an spezialisierte Partner.

Ich möchte hier besonders betonen: Die Verantwortung liegt letztlich beim GU selbst. Denn aufgrund des Vertrags mit dem Bauherren trägt er das Risiko, falls etwas schiefläuft. Etwa bei Mängeln in der Ausführung oder auch bei Verzögerungen im Bauablauf könnte er zur Rechenschaft gezogen werden.

Insgesamt bietet ein GU also eine Art Rundum-Service und dient als zentraler Ansprechpartner für den Auftraggeber während der gesamten Bauphase. Gerade für größere Projekte kann diese Form der Beauftragung durch ihre Strukturiertheit enorm entlasten.

Was ist ein Generalübernehmer?

Ein Generalübernehmer (GÜ) hat eine ganz besondere Rolle innerhalb des Bauprojektmanagements. Seine Hauptverantwortlichkeit besteht darin, das gesamte Projekt zu planen und auszuführen, oft bis hin zur Ausstattung der Immobilie. Beim Vertrag mit einem GÜ handelt es sich um einen Kaufvertrag über ein Grundstück samt eines darauf zu errichtenden Gebäudes, meist schlüsselfertig.

Tätigkeiten des Generalübernehmers

Innerhalb seiner Funktion übernimmt der GÜ die Gesamtverantwortung für das Bauprojekt. Dazu zählen die folgenden Aufgaben:

• Projektkoordination: Sämtliche Bauprozesse und -phasen müssen professionell abgewickelt werden.
• Planungsverfahren: Der GÜ kümmert sich um baurechtliche Genehmigungen und andere administrative Prozesse.
• Auswahl von Subunternehmern: Er beauftragt geeignete Fachfirmen für einzelne Gewerke.

Der GÜ erstellt dabei nicht nur den Bauentwurf, sondern er kümmert sich auch um dessen Umsetzung und Abwicklung – einschließlich aller damit anfallenden Pflichten wie Kostenkontrolle und Qualitätssicherung.

Investitions- und Leistungsträger im Ganzen

Eine Besonderheit des Generalübernehmers liegt in dessen Komplettangebot für Kunden: Die Lieferung einer Fertiglösung zum vereinbarten Festpreis.

Aus diesem Konzept ergibt sich eine deutliche Arbeitserleichterung für den Auftraggeber, da dieser nur noch einen einzigen Ansprechpartner für sein gesamtes Bauprojekt hat.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der GÜ eine Art Komplettpaket anbietet. Dabei bündelt er alle Funktionen, die normalerweise auf mehrere verschiedene Parteien verteilt wären, in einer Hand.

Die Schlüsselunterschiede im Detail zwischen GU und GÜ

Im Kern fasst der Unterschied, der Generalunternehmer (GU) von Generalübernehmern (GÜ) trennt, sich in den Arten der Verpflichtungen und Zuständigkeiten zusammen.

Zu verstehen, was genau einen GU ausmacht

Ein Generalunternehmer übernimmt für ein Bauprojekt die komplette Umsetzung – deshalb das Wort „General“ im Titel. Der Bauherr vergibt also alle Leistungen rund um den Bau an nur einen Auftragnehmer, den GU.

Der GU holt Angebote unterschiedlicher Subunternehmer ein und koordiniert diese. Dabei trägt er jedoch kein wirtschaftliches Risiko im Bezug auf die Kostenberechnung der vorab festgesetzten Vergütung.

Und nun zum GÜ

Ein Generalübernehmer hat weitgehend die gleichen Aufgaben wie ein Generalunternehmer mit einem Schlüsselunterschied: zusätzlich zur Ausführungsaufgabe ist er verantwortlich für die Planungsleistung. Eine solche Vereinbarung bietet dem Bauherren noch mehr Entlastung als bei einem GU-Vertrag. Allerdings geht dieses Modell oft mit höheren Kosten einher.

Was man hierbei berücksichtigen muss, ist, dass der GÜ auch das volle wirtschaftliche Risiko trägt – nicht nur bezüglich Bauausführungsrisiken wie beim GU, sondern auch in puncto Preissteigerungsrisiken.

Zusammenfassend kann gesagt werden: beide Modelle dienen dazu, den Bauherren zu entlasten und ihm eine Komplettbetreuung seines Projekts anzubieten. Dabei liegt der Schlüsselunterschied zwischen GU und GÜ in den Kostenrisiken auf Seiten des Auftragnehmers sowie im Leistungsumfang, der entweder nur die Umsetzung oder zusätzlich auch die Planung umfasst.

Welche Projekte eignen sich für welche Beauftragungsart?

Wenn du ein Bauprojekt planst, stehen dir verschiedene Beauftragungsarten zur Verfügung. Die Wahl zwischen einem Generalunternehmer (GU) und einem Generalübernehmer (GÜ) hängt stark davon ab, welches Projekt ausgeführt werden soll.

Bei kleineren oder einfach strukturierten Bauvorhaben ist oft der Einsatz eines GU vorteilhaft. Er übernimmt alle notwendigen Gewerke und koordiniert diese selbstständig. Dadurch kann er den Ablauf auf der Baustelle effizient steuern und Zeit- sowie Kostenvorteile realisieren.

Große und komplexe Projekte hingegen könnten stärker von der Expertise eines GÜ profitieren. Hierbei handelt es sich um einen Dienstleister, der nicht nur die Ausführung einzelner Gewerke verantwortet, sondern auch die Gesamtkoordination des Projekts übernimmt – einschließlich Planung, Ausschreibung und Überwachung aller Leistungen.

Es wird deutlich: Welche Vertragsform du wählen solltest, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gilt stets, das jeweilige Bauvorhaben im Detail zu betrachten und anhand der spezifischen Anforderungen eine Entscheidung zu treffen.

Budgetaspekte in der Gegenüberstellung

In finanzieller Hinsicht unterscheiden sich GU-Verträge signifikant von GÜ-Verträgen:

• Kostenkontrolle: Bei GU-Verträgen behält der Bauherr mehr Kontrolle über die Kosten des Projekts. Denn er vergibt direkt Aufträge an einzelne Handwerker und ist in der Preiskalkulation stärker eingebunden.
• Gesamtpreisrisiko: Mit GÜ-Verträgen geht hingegen ein Gesamtpreisrisiko einher. Der Generalübernehmer kalkuliert das gesamte Projekt und legt einen Festpreis fest, für den er die vollständige Durchführung garantiert.

Jede dieser Varianten bietet Vorteile, birgt aber auch Risiken. Während GU-Verträge häufig einen geringeren finanziellen Aufwand bedeuten können, bringen sie gleichzeitig aber auch mehr Verantwortung mit sich. GÜ-Verträge dagegen sind oft kostspieliger, entlasten dafür jedoch den Bauherrn deutlich von Koordinations- und Managementaufgaben.

Rechtliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Generalunternehmer (GU) und Generalübernehmer (GÜ) unterliegen bestimmten rechtlichen Anforderungen im deutschen Bau- und Vertragsrecht. Es ist wichtig, diese Vorschriften zu verstehen, um Konflikte zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien ihre Pflichten erfüllen.

Zum ersten sollte klar sein: Sowohl der GU als auch der GÜ sind nach dem deutschen Werkvertragsrecht juristische Personen. Bei ihnen handelt es sich um unabhängige Entitäten mit entsprechenden Rechten und Pflichten.

Ein wichtiger Punkt betrifft die Gewährleistungspflicht. In Deutschland besteht bei beiden Beauftragungsarten eine Gewährleistungspflicht von 5 Jahren ab Abnahme des Werkes. Sollten Mängel auftreten, können beide dazu verpflichtet werden, diese auf eigene Kosten zu beheben.

Des Weiteren gelten spezielle Meldepflichten bei Änderungswünschen seitens des Auftraggebers oder wenn Probleme während der Bauausführung auftauchen. Hier stehen Transparenz und rasche Kommunikation an oberster Stelle.

Im Kontext von Zahlungen haben wir wiederum das Standard-Zahlungsziel von üblicherweise 30 Tagen. Ein Skontoabzug muss explizit vereinbart werden.

Natürlich behandelt dieser Abschnitt nur einen Bruchteil der rechtlichen Aspekte rund um dieses Thema. Es wird dringend empfohlen, rechtlichen Rat einzuholen, bevor du dich für einen GU oder GÜ entscheidest – besonders wenn es um große Investitionen geht.

In den nächsten Abschnitten werden wir eine gründlichere Diskussion der rechtlichen Unterschiede zwischen den beiden Arten von Dienstleistern vornehmen, die dir einen tiefen Einblick in ihre jeweiligen Verpflichtungen ermöglicht.

Fallbeispiele: Einsatz von Generalunternehmer vs. Generalübernehmer in der Praxis

Um den Unterschied zwischen einem Generalunternehmer (GU) und einem Generalübernehmer (GÜ) besser zu beleuchten, betrachten wir zwei verschiedene Projektszenarien.

Projekt A: Bürogebäude mit hohen Anforderungen an Architektur und Technik

In diesem Projekt strebt der Bauherr anspruchsvolle architektonische Lösungen sowie ausgefeilte technische Installationen an. Für solch ein Vorhaben kann die Beauftragung eines Generalunternehmers sinnvoll sein. Ein GU bringt Fachkenntnisse aus zahlreichen Gewerken mit und koordiniert die verschiedenen Bauphasen effektiv. Dank seiner weitreichenden Erfahrung im Umgang mit komplexen Projekten ist der GU in der Lage, hochspezialisierte Fachkräfte zu engagieren und sicherzustellen, dass das Endprodukt genau die gewünschte Qualität erfüllt.

Projekt B: Wohnanlage mit klarem Budgetrahmen

Das zweite Beispiel bezieht sich auf einen Bauherrn, der eine größere Wohnanlage errichten möchte und dabei ein striktes Budget hat. Hier wird meistens ein Generalübernehmer ins Spiel gebracht. Die Besonderheit des GÜ besteht darin, dass er nicht nur für die Rundum-Durchführung des Projekts verantwortlich ist, sondern auch das Grundstück zum vereinbarten Fixpreis liefert. Er übernimmt somit sämtliche Risiken im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb und den damit verbundenen Kostenüberschreitungen, die gerade bei festen Budgets eine bedeutende Rolle spielen.

Diese beiden Beispiele verdeutlichen, wie sich der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Generalübernehmer in praxisbezogenen Situationen zeigt. Es wird auch deutlich, dass die Entscheidung für GU oder GÜ stark vom individuellen Projekt und dessen spezifischen Anforderungen abhängt.

Auswahlkriterien für Bauherren: Den richtigen Partner finden

Bevor du die Entscheidung zwischen einem Generalunternehmer (GU) und einem Generalübernehmer (GÜ) triffst, sollten einige entscheidende Faktoren sorgfältig geprüft werden. Hier bietet sich eine gründliche Analyse der Vor- und Nachteile beider Möglichkeiten an.

Vorteile und Nachteile bei Generalübernehmer (GÜ)

Es gibt eine Vielzahl von Gründen, warum man sich für einen GÜ entscheiden könnte. Hier sind einige davon:

• Kostentransparenz: Der GÜ bietet einen Festpreis für das gesamte Projekt, was zu einer hohen Preistransparenz führt.
• Zeitersparnis: Da alle erforderlichen Leistungen aus einer Hand kommen, sparst du als Bauherr viel Zeit.

Allerdings existieren ebenso gewichtige Nachteile:

• Unflexibilität: Änderungen in Planung oder Ausführung können hohe Kosten verursachen oder sind nicht umsetzbar.
• Kontrollverlust: Als Bauherr hast du weniger Einfluss auf den Bauträger.

Vorteile und Nachteile bei Generalunternehmer (GU)

Der Einsatz eines GU bringt folgende Vorteile mit sich:

• Flexibilität: Es ist einfacher, Änderungen am Entwurf oder an den Ausführungsplänen vorzunehmen.
• Qualitätskontrolle: Durch direkte Verträge mit Subunternehmern hast du mehr Einfluss auf die Qualität der Arbeit.

Demgegenüber stehen auch Probleme wie:

• Kostenrisiko: Es besteht ein höheres finanzielles Risiko durch unvorhergesehene Zusatzkosten.
• Koordinationsaufwand: Größerer Verwaltungsaufwand auf Seiten des Bauherrn ist erforderlich.

Die optimale Entscheidung zwischen GU und GÜ hängt von individuellen Anforderungen und Prioritäten ab, etwa wo du persönliche Schwerpunkte setzt oder welche Risiken du bereit bist einzugehen.

Die optimale Entscheidung zwischen GU und GÜ

Die optimale Entscheidung zwischen GU und GÜ hängt von deinen individuellen Anforderungen und Prioritäten ab, etwa wo du persönliche Schwerpunkte setzt oder welche Risiken du bereit bist einzugehen.

Die Praxis der Vertragsbeziehungen zwischen Bauherren und Bauunternehmen hat in den vergangenen Jahren einige wesentliche Änderungen erfahren. In Anbetracht dieser Trends ist es interessant, wie sich die Zukunft der Generalunternehmer- (GU) und Generalübernehmerverträge (GÜ) gestalten könnte.

Ein bemerkenswerter Trend ist das zunehmende Interesse an schlüsselfertigen Lösungen. Schlüsselfertige Projekte, bei denen sowohl Planung als auch Ausführung in eine Hand gegeben werden – meistens ein GÜ -, erleben einen Aufschwung. Ein Hauptgrund dafür ist, dass komplexe Bauprojekte mit vielen Beteiligten oft zu Koordinationsproblemen führen können. Bei einem schlüsselfertigen Projekt übernimmt hingegen der GÜ jegliche Koordination, sodass dir diese Sorge genommen wird.

Darüber hinaus hat die digitale Transformation erheblichen Einfluss auf die Baubranche. Building Information Modeling (BIM)-Technologien ermöglichen insbesondere eine bessere Zusammenarbeit zwischen allen am Projekt beteiligten Parteien. Infolgedessen könnten GU-Verträge attraktiver werden, da sie mehr Flexibilität bieten: Du kannst während des Projekts Änderungen vornehmen und dabei gleichzeitig den Projektstand besser im Blick behalten.

Zum Abschluss kann gesagt werden: Die Richtung, in welche sich die Vertragspraxis entwickeln wird, hängt von zahlreichen Faktoren ab: Rechtliche Rahmenbedingungen könnten ebenso ausschlaggebend sein wie neue technologische Möglichkeiten oder Verschiebungen in den Präferenzen der Bauherren. Obwohl das Zukunftsbild nicht eindeutig gezeichnet werden kann, ist eines klar: Die Rolle von GU und GÜ wird weiterhin zentral sein – auch wenn ihre Ausgestaltung variieren mag.

Entscheidungshilfe für Bauherren

In diesem Abschnitt gehe ich auf die entscheidenden Aspekte ein, die bei der Wahl zwischen einem Generalunternehmer (GU) und einem Generalübernehmer (GÜ) eine Rolle spielen könnten. Es lässt sich nicht pauschal sagen, welche Beauftragungsart immer besser ist – das hängt stark von deinen individuellen Projektanforderungen und Prioritäten ab.

Generalunternehmer bieten oft mehr Flexibilität in Bezug auf die Auswahl der Subunternehmer und können dir dabei helfen, genauere Preisvorstellungen zu erhalten. Sie arbeiten eng mit dem Architekten zusammen und können daher eventuell bessere Ergebnisse bei komplexen Projekten erzielen. Allerdings gehen sie in der Regel höhere Kosten einher, da sie Risiken und zusätzliche Managementaufgaben selbst tragen müssen.

Auf der anderen Seite übernehmen Generalübernehmer den gesamten Umfang an Planungs- und Ausführungsarbeiten – von der ersten Skizze bis zur Schlüsselübergabe. Wenngleich das eine große Entlastung für dich darstellt, solltest du im Hinterkopf behalten, dass diese Option tendenziell weniger transparent ist – vor allem was Kostenaufschläge angeht.

Als Bauherr solltest du folgende Punkte berücksichtigen:

1. Dein Budget
2. Deine Zeitplanung
3. Die Komplexität deines Projekts
4. Der Grad des gewünschten Kontrolle

Vergiss nicht auch rechtliche Rahmenbedingungen und mögliche Vertragsstrafen bei Nichteinhalten von Vertragsvereinbarungen zu beachten.

Was letztendlich für dich am optimalsten funktioniert, hängt stark von deinen individuellen Präferenzen und deinem Projekt ab. Es lohnt sich, frühzeitig Expertenrat einzuholen, um in deiner Entscheidung sicher zu sein.